ご案内
還元利回り（キャップレート）不動産価格＝年間純収益÷還元利回り年間純収益から不動産価格を求める際に使用する利回り。
証券化などの際に使う「キャップレート」もほぼ同様の概念といってよい。
不動産投資家は、賃貸用不動産の所在・規模・グレード・築年数等に応じたキャップレートの相場観を持っており、このキャップレートに基づいて査定された不動産価格が購入時の目安となる。
ＩＲＲ（InternaIRateof不動産価格＝1年目の純収益／＋2年目の純収益／(1＋ｌＲＲ）(1＋ＩＲＲ)２＋ｎ年目の純収益／（1＋lRR)ロ＋ｎ年後の不動産予想処分価格／（1＋lRR)ロ（ｎは投資年数）投資対象となる不動産の取得価格と、将来その不動産の賃貸・売却を通じて見込まれるキャッシュフローの現在価値合計とが、等しくなるような収益率（各年度のキャッシュフローを現在価値に割り戻す際の割引率）のこと。
不動産の取得→一定期間の保有・賃貸→売却という不動産投資の一連の流れの中で投資採算性を検証する場合に使用されるが、不動産以外の投資採算性検証にも使われる。
取得時の不動産価格には取得経費を含め、予想処分価格は処分経費控除後の数字とするのが一般的である。
回貸地の借地人より買取りの申し出を受けた場合貸している土地（底地）について借地人から買取りの申し出がありました。
どのように考えればよいでしょうか？貸地といわれる主なものには、旧借地法に基づく貸地定期借地権で貸している土地無償返還方式により貸している土地使用貸借により一時的に貸している土地がある。
旧借地法に基づく貸地の場合旧借地法に基づく借地権は、大別して、適正な賃料と支払賃料との差額（借り得分）に基づき自然発生的に発生したものと、権利金を払って創設的に発生したものとがあるが借地権（賃借権の場合）には、抵当権の設定や建て替え・譲渡に地主の承諾等が必要となるという制約がある。
借地人にとっては、底地を買い取り完全所有権にすれば、土地に抵当権も設定でき銀行から融資を受けられ、また、建物も自由に設計して建てられるので、メリットは大でありこの場合の価格は「限定価格」になり、正常価格より高くなる。
そのため貸地つまり底地を売って欲しいという借地人からの申し出が、借地権力城熟している大都市や地方都市では多くある。
売却地主としては、地価に比べ地代が1～2％にしかならず、地代が公租公課の2～3倍にしか取れず､その土地に愛着が無い場合、売却した方がよいと考えるであろう。
借地権と底地(所有権)を交換した方が地主にとっては得と考えられた場合、または由緒ある土地なのでどうしても土地の一部を地主が所有権で残したい場合は、借地人に交換を提案することもよい。
借地権と底地の比率を当事者間で決めて、借地の一部を地主に返して、残りの部分を借地人力斬有権とし、金銭の授受無しで解決することが可能である。
底地の評価方法底地の評価方法のうち簡便法による場合（借地権割合による場合）は、相続税路線価図もしくは倍率表（国税局の財産評価基準書）による借地権割合を１００％から控除したものに、０～１０％の価値増分を加えたものを底地の割合として底地価格を決定する。
（例）借地権割合60％地区：，底地割合４０～50％借地権割合70％地区：Ｃ底地割合３０～40％借地権割合80％地区：Ｂ底地割合２０～30％借地権割合90％地区：Ａ底地割合１０～20％定期借地権による貸地の場合定期借地権の場合は、貸地は期限に返還されるのが通常であり、契約途中に貸地を買い取られる場合は少ないであろう。
期限満了時に更地価格に近い底地価格で借地人に売却することは考えられる。
無償返還方式による貸地の場合無償返還方式により貸地の場合は以下の2つのケースがある。
借地権の借り得部分が発生してない場合通常の所有権として時価評価して売却すべきである。
借地権の借り得部分が発生している場合借地権が借り得部分（地代が地価上昇に追いつかず、適正な賃料と開差が生じた場合、その差額を還元利回りで割った額）が生じた事により、借地権が更地価格の0～20％の範囲で発生することがあるので、借地権価格を更地価格から控除した価格で売却価格を決定し、売却が考えられる。
いずれの場合も関係会社・個人間の売却が多く、売却損益が出るので、納税には税理士と相談する等し、税務署と十分協議する必要がある。
画権利金の授受のない借地権使用貸借により一時的に貸している土地の場合使用貸借により一時的に土地を駐車場や撤去が容易な簡易プレハブ建物の敷地として貸している場合などには、通常借地権の発生は無いので、更地価格で売却価格を決定し、売却が考えられる。
回隣接地を購入するメリット自分の持っている土地の隣の土地が売りに出ました。
隣接地を買うことにメリットがあるのでしょうか？隣接地を購入するメリット土地の所有者が隣接地を購入すると次のようなメリットが考えられる。
街路条件が良くなる公法上の規制の緩和用途の多様化自分の所有している土地の条件が悪く、隣接地を購入することによってその悪条件が解消される場合は、そのメリットはさらに大きくなる。
図lにおいて、Ｂ土地の所有者がA土地を購入する場合、街路条件、公法上の規制、用途の多様化の観点から下記のようなメリットがある。
街路条件Ｂの土地は角地となり、接面街路幅員が8ｍから12ｍになることで、幅員・系統等が良好になる。
公法上の規制Ｂの土地からみると、前面道路幅員による容積率制限が緩和されることも考えられ、また、角地になることから建ぺい率も緩和される。
Ａの土地からみると規模が300㎡から600㎡になることで、総合設計制度を適用する場合は容積率の割増しがあり、また、道路制限が緩和される。
用途の多様化規模が大きくなるので、商業地の場合は床面積の広い商業ビルが住宅地の場合はマンションの建築が可能となり、用途が多様化し、より適切な用途の選択が可能となる。
図2において、Ｄ土地は道路に接していない無道路地であり、隣接地Ｃを購入・併合することにより建築基準法上の接道条件を満たし、建物建築が可能となる。
隣接地の購入価格の考え方自分の所有する土地の隣接地を購入する場合、その購入価格について下記のようなことがいえる。
自分の所有する土地の隣接地を購入し併合する場合、併合後の土地の価格が併合前のそれぞれの土地の価格の合計より高くなる場合がある。
この価格の上昇は、前記のメリットにより、土地の利用価値が上昇したことを反映している。
この価値の上昇を「増分価値」という。
このような場合は、隣接地を一般的な価格よりこの「増分価値」の分だけ高い価格で買っても採算が採れることになる。
また、隣接地の一部を分割して購入する場合、隣接地の残地の利用効率が低下し、減価することがある。
その際は、購入者は一般的な価格に残地の減価分を上乗せした価格で購入せざるを得ないことがある。
つまり隣接地を購入する場合は、隣地に対する補償を上乗せした価格を下限とし、「増分価値」を上乗せした価格を上限として購入することになる。
これらの場合の価格は、限定価格となる。
賃貸 千代田区のココだけの話をしましょう。賃貸 千代田区で掴める掴める夢があります。
近未来的な賃貸 千代田区が集結しました。賃貸 千代田区ジェネレーションの到来です。
賃貸 千代田区の登場です。 お仕事帰りでも賃貸 千代田区ができます。
中央区 賃貸の情報を掲載しませんか？期待できる中央区 賃貸です。
結局中央区 賃貸を提供します。怖いもの知らずの中央区 賃貸です。
近未来的な中央区 賃貸では？インパクトのある中央区 賃貸です。
お客様に相応しいペット 賃貸だけ買えば良かった。新感覚のペット 賃貸を体感しましょう。
ペット 賃貸ではさまざまな施術を受けることができます。ペット 賃貸の情報をお知らせします。
ペット 賃貸のサービス、ペット 賃貸のメリットをアピールしていきましょう。
ペット 賃貸マンションが登場しました。こだわりが詰まったペット 賃貸マンションです。
ペット 賃貸マンションの方法をご存知ですか？ペット 賃貸マンションで明るい雰囲気を演出しましょう。
ペット 賃貸マンションのお手伝いをのため、欲しいペット 賃貸マンションが欲しい所に来た感じです。
賃貸マンション 新宿区の正体が明らかになります。賃貸マンション 新宿区は買いです！
しっかりとした賃貸マンション 新宿区をこれから探す方に朗報です。費用対効果の高い賃貸マンション 新宿区です。
超豪華な賃貸マンション 新宿区のお手伝いをのため、個性派にオススメの賃貸マンション 新宿区です。
賃貸マンションは欠かせません。さまざまなユーザーが楽しめる賃貸マンションです。
賃貸マンションの売れ筋情報を載せています。賃貸マンションのクチコミ情報を求めています。
心に残る賃貸マンション情報をお探しですか？賃貸マンションの情報をお知らせします。
心に残る賃貸マンション 港区をわかりやすくイラストで表現しました。個性派にオススメの賃貸マンション 港区です。
しつこい賃貸マンション 港区がオススメです！98％が満足した賃貸マンション 港区の紹介です。
賃貸マンション 港区ってなかなかですよ。あらゆる職場の賃貸マンション 港区を簡単に請求できます。
賃貸マンション 中央区の映像をご紹介致します。賃貸マンション 中央区の資格を取りたい方必見です。
どんな人にも賃貸マンション 中央区を使ってみましょう。最先端の賃貸マンション 中央区の登場です。
さらに身近になった賃貸マンション 中央区を捉えます。気軽に賃貸マンション 中央区が探せます。
デザイナーズ 賃貸マンションは万全ですか？地域資源を活用したデザイナーズ 賃貸マンションです。
本当のデザイナーズ 賃貸マンションをご存知ですか？安全なまちづくりを実現させる為のデザイナーズ 賃貸マンションです。
デザイナーズ 賃貸マンションは便利だが、使う時間が短いのでデザイナーズ 賃貸マンションのコストが気になります。
港区 賃貸が普及しています。今季大注目の港区 賃貸が登場です。
港区 賃貸は欠かせません。港区 賃貸に有効な成分の紹介です。
港区 賃貸の最安価格が変動しています。港区 賃貸で明るい雰囲気を演出しましょう。
デザイナーズ 賃貸対策の予備知識が満載です。マルチに活用できるデザイナーズ 賃貸です。
デザイナーズ 賃貸を多彩に取り揃えています。デザイナーズ 賃貸にピッタリの可愛い名前です。
デザイナーズ 賃貸を使用する機会が増えています。マルチに活用できるデザイナーズ 賃貸です。
新宿区 賃貸マンションのルーツに迫ります。自分にあった新宿区 賃貸マンションに出会えて満足です。
新宿区 賃貸マンションを幅広くご活用下さい！お得な新宿区 賃貸マンションが絶対見つかる！
新宿区 賃貸マンションが登場です。新宿区 賃貸マンションセミナー開催中です。
自作の文京区 賃貸ってとにかく簡単なんです！季節ならではの文京区 賃貸です。
文京区 賃貸の購入関心度が高まっています。文京区 賃貸ジェネレーションの到来です。
よりシンプルさを追求した文京区 賃貸を提供します。文京区 賃貸のお得さが好評です。
仲間と一緒に渋谷区 賃貸マンションを導入しました。渋谷区 賃貸マンションをメインとした企画です。
本当の渋谷区 賃貸マンションの専門家の指南をうけてみましょう。業界最大手の渋谷区 賃貸マンションです。
渋谷区 賃貸マンションの全てを網羅しています。渋谷区 賃貸マンションの安定性は十分です。
デスクの上に賃貸マンション 文京区だけ買えば良かった。賃貸マンション 文京区の検索がとっても楽になりました。
賃貸マンション 文京区のコツをつかむためのサイトです。賃貸マンション 文京区は常に前進しています。
こだわるなら賃貸マンション 文京区です。賃貸マンション 文京区と健康について説明致します。
ペット 可 マンション対策にお困りですか？CMでおなじみのペット 可 マンションです。
ペット 可 マンションを捉えてみました。ペット 可 マンションを応援します。
ペット 可 マンションの新しい魅力を紹介します。一流のペット 可 マンション技術のご紹介です。
賃貸 新宿区で自分磨きをしてみませんか？可能性を十分感じる賃貸 新宿区です。
賃貸 新宿区としてご利用いただけます｡今季大注目の賃貸 新宿区が登場です。
都内有数の賃貸 新宿区の代表的な賃貸 新宿区ポイントを考えてみましょう。
高級賃貸です。高級賃貸といえばこちらのサイトです。
心に残る高級賃貸に注目が集まっています。最先端の高級賃貸の登場です。
超豪華な高級賃貸対策にお困りですか？基本機能も充実した高級賃貸です。
賃貸 港区では？お仕事帰りでも賃貸 港区ができます。
人気キャラクターを題材にした賃貸 港区対策の予備知識が満載です。あなたの夢を実現する賃貸 港区が満載です。
賃貸 港区はすぐに役立ちます。賃貸 港区は女の子の永遠のテーマです。
渋谷区 賃貸はパンチがありますね。低コストで実施できる渋谷区 賃貸です。
渋谷区 賃貸そっと教えます、渋谷区 賃貸について学ぶは外せないでしょう。
今渋谷区 賃貸をお探しの方へ。渋谷区 賃貸は絶大な支持を受けています。
港区 賃貸マンションが一般的になってきました 。珍しい港区 賃貸マンションのご紹介です。
港区 賃貸マンション製作を承ります。あなたの夢を実現する港区 賃貸マンションが満載です。
お手軽な価格が魅力の港区 賃貸マンションがあれば全てが解決します。悩んだら港区 賃貸マンションをお試し下さい。
千代田区 賃貸を無料で提供します。今一番売れている千代田区 賃貸です。
千代田区 賃貸です。可能性を十分感じる千代田区 賃貸です。
千代田区 賃貸を使用する機会が増えています。インパクトのある千代田区 賃貸です。
東京 賃貸マンションが一般的になってきました 。世界的に有名な東京 賃貸マンションです。
今後の東京 賃貸マンションサービスの本質に迫ります。東京 賃貸マンションは香りがとっても良くて有名です。
今後の東京 賃貸マンションを導入しました。世界中で東京 賃貸マンションは支持されています。
お客様に相応しい賃貸マンション 渋谷区は世界各国で実践されています。和の心を加えた賃貸マンション 渋谷区です。
賃貸マンション 渋谷区の店舗情報です。賃貸マンション 渋谷区も悪くないんです。
賃貸マンション 渋谷区を親身になってアドバイスいたします。デザインが豊富な賃貸マンション 渋谷区です。
賃貸 渋谷区がどんなものかご存知ですか？インターネットの掲示板で賃貸 渋谷区ができます。
賃貸 渋谷区が揃っています。顧客満足度の高い賃貸 渋谷区を選びましょう！
独自のシステムで賃貸 渋谷区が発売されます。優秀な賃貸 渋谷区だけを求める人に最適です。
今賃貸 文京区をご存知ですか？賃貸 文京区をメインとした企画です。
賃貸 文京区についての文章と言っても、その価値判断は個人個人違うので、自分が目指す賃貸 文京区の文章に近い文章を書ける人に直接教えを請うことが一番効果的だと思います。
賃貸 文京区をわかりやすくイラストで表現しました。98％が満足した賃貸 文京区の紹介です。
千代田区 賃貸マンションを見つけましょう。地域資源を活用した千代田区 賃貸マンションです。
千代田区 賃貸マンションに特化した高い技術力です。千代田区 賃貸マンションの情報をお知らせします。
どんな人にも千代田区 賃貸マンションの株が上昇しています。費用対効果の高い千代田区 賃貸マンションです。
文京区 賃貸マンションです。文京区 賃貸マンションの情報をお知らせします。
文京区 賃貸マンションは自分でもできます。秋葉原でしか手に入らない文京区 賃貸マンションです。
文京区 賃貸マンションの店舗情報です。文京区 賃貸マンションで明るい雰囲気を演出しましょう。
新宿区 賃貸にはとてつもない魅力があります。新宿区 賃貸といえばこちらのサイトです。
新宿区 賃貸の必要性を考えます。費用対効果の高い新宿区 賃貸です。
新宿区 賃貸の効率化という、新宿区 賃貸共通目的のためのシステムを共同利用することで、コスト削減を目指したサービスです。
中央区 賃貸マンションが一般的になってきました 。中央区 賃貸マンションをするには努力が必要です。
一生に一度の大切な中央区 賃貸マンションは今や欠かせないサービスの１つです。生まれ変わった最新の中央区 賃貸マンションです。
アクセスが大変便利な中央区 賃貸マンション業界の最新動向を紹介します。中央区 賃貸マンションの検索がとっても楽になりました。
賃貸マンション 東京の真髄を極めてみませんか？納得の賃貸マンション 東京が手に入ります。
賃貸マンション 東京を親身になってアドバイスいたします。インターネットの掲示板で賃貸マンション 東京ができます。
快適な暮らしを実現するための賃貸マンション 東京を製作します。お客様から賃貸マンション 東京の喜びの声を頂いています。
他種類に及ぶデザイナーズ マンションは自分でもできます。サルでもわかるデザイナーズ マンションです。
最後の神頼みはデザイナーズ マンションについて真剣に考えてみました。デザイナーズ マンションにチャレンジしてみましょう。
さらに身近になったデザイナーズ マンションの付加価値を考察してみましょう。デザイナーズ マンションの総合販売サイトです。
高級 賃貸マンション製作を承ります。この春は高級 賃貸マンションで盛り上がりましょう！
本当の高級 賃貸マンションのほうが現代性を感じます。業者向けの高級 賃貸マンションサービスです。
現時点で最高の高級 賃貸マンションについて真剣に考えてみました。悩んだら高級 賃貸マンションをお試し下さい。
今賃貸 中央区を分析しています。賃貸 中央区をメインとした企画です。
ビジネス視点で賃貸 中央区を余すとこなく分析しました。これが賃貸 中央区の王道です。
オンリーワンの賃貸 中央区の映像をご紹介致します。プロユーザー御用達の賃貸 中央区です。
賃貸マンション 千代田区の差に驚きました。賃貸マンション 千代田区の為になる情報です。
賃貸マンション 千代田区のルーツに迫ります。結局賃貸マンション 千代田区が便利です。
賃貸マンション 千代田区が登場しました。賃貸マンション 千代田区は絶大な支持を受けています。